【飲食店開業マニュアル】⑦居抜き物件や周辺環境のチェックポイント

居抜き物件のチェックポイントについて

前テナントが利用していた厨房機器や電気・ガス・水道などの設備をそのまま利用できる物件である『居抜き物件』は、飲食店開業において最も人気の物件です。ただしスケルトン物件と比べ、居抜き物件で開業を考えている場合は事前に確認しておくべきポイントが多くなります。はじめての物件探しの場合、居抜き物件ならではのチェックポイントがわからず、比較検討出来ない方もいるでしょう。そこで、ここからは居抜き物件を探しているなら欠かせない、内見時に確認しておくべきポイントについて紹介します。

厨房機器や各種設備の動作は正常か

飲食店には高額な機材が多いため、そのまま機材を譲り受けることのできる居抜き物件はメリットが大きいです。しかしどんな機材にも寿命はあります。前テナントがオープンして数年以上たっている場合などは、譲り受けてもすぐに壊れてしまうなどのリスクも考えられます。そのためきちんと動作確認をし、できればいつ頃購入したものか、取り扱い説明書があるかなども確認するとよいでしょう。

水道・ガス・電気・排気設備のスペックに過不足がないか

インフラ設備は工事に費用がかかるため、万が一スペックに不足があると予想外の出費につながってしまいます。水道・ガス・電気・排気設備のスペックは、自身がやりたい業態によって大きく異なるため、あらかじめどのくらいのスペックが必要なのか洗い出しておいて下さい。以下は業態別に必要とされるインフラのスペックです。

電流（A)

ガスの号数（容量）

厨房機器などにリース品が含まれていないか

内装や設備などには、リース品を使うオーナーさんも多いです。リース品はあくまでリース会社の資産であるため、最終的には返却しなくてはなりません。内見時にあってあてにしていた機材が実はリース品だったとなってしまっては困るので、造作譲渡契約を交わす前にリース品の有無をきちんと確認しておきましょう。

厨房の区画はそのまま使えそうか

飲食店の居抜き物件の場合、厨房に防水処理がされていたり、床下や天井裏などにグリストラップや各種配管がめぐっていたりするため、前テナントの厨房の区画がそのまま使える可能性があります。その場合、内装工事にかかる費用を大幅におさえることが出来るため、初期費用を抑えたい方にとっては要チェックポイントです。

前テナントの退去理由は何か

ヒアリングできるのであれば、前テナントの退去理由についても知っておいた方が良いでしょう。飲食店の退去理由の多くが経営の悪化によるものですが、前テナントが同業態で業績悪化していた場合、自身もなんらかの手を打たないと厳しい経営になることが予想されます。その場合の戦略としては、前テナントとは全く異なるターゲット層を狙うなどの工夫が必要です。

近隣住民からの評判について

居抜き物件では、内装設備等をそのまま引き継ぐことができるメリットがある反面、前テナントの評判もそのまま引き継いでしまうというデメリットがあります。評判の良い店であれば問題ありませんが、近隣とのトラブルを抱えていたり、悪い噂がある場合は注意が必要です。

周辺環境のチェックポイントについて

店舗物件を選ぶ際には、周辺環境についての調査も欠かせません。特に、店舗の内装については後からでも変えられますが、周辺環境については物件を選んでしまった後は変更できません。飲食店の売り上げは立地によって左右されるとまで言われるので、チェックポイントを理解してしっかりと事前調査をしておきましょう。

近くに競合店があるか

近くに競合店は無い方が良い、と考えている方も多いかもしれませんが、実際には競合店が近くにあることは、その立地に自分のやろうとしている業態のニーズがあるということです。まずは、自分のお店と似通ったコンセプトのお店が近くに何店舗あるかをチェックし、席数と空席状態を確認してみてください。ちなみに競合店＝同業態とは限りません。同じような価格帯で似通った客層をターゲットにしている店舗であれば競合店となりえるため、業態が異なってもそのようなお店はチェックするようにしましょう。また、見逃しやすいのが競合店との距離についてです。集客力の高い競合店がある場合、実は離れた場所にあるよりも近い距離にあるほうが自分のお店にプラスに働くことがあります。

ターゲット層がどれだけいるか

周辺調査をする際には物件の前で張り込みをし、ターゲット層がどのくらい店の前を通るのかをチェックしましょう。一般的に言われているエリアごとの特徴は以下の通りです。

時間帯や日にちの違いをチェックする

同じ場所でも、時間帯や日にちによって印象が大きく変わります。周辺環境のチェックをする際は、平日、休日、日中、夜間、など時間帯や日にちを変えて調査するようにしましょう。

内見する際の注意点

最後に、内見する時に知っておきたい注意点について紹介します。

必要な持ち物

内見の際は以下のものを持参するようにしましょう。

• ・筆記用具
• ・カメラやスマホなど写真がとれるもの
• ・メジャー
• ・懐中電灯

内装業者や厨房設計者も同伴で内見する

飲食店の内見では、専門的な知識がなければ判断できないことがたくさんあります。そのため、内装業者や厨房設計者に同伴してもらうことで、電気・ガス・水道・給排気設備等のスペックが業態に見合っているかどうかや、イメージしている内装が実現可能かどうかなど確認することが出来ます。

まとめ

いかがでしたか。飲食店用の店舗物件を探す際は、事業計画やお店のコンセプトにあった物件を選ぶことが大切です。契約後のミスマッチを防ぐためにも、本記事で紹介したチェックポイントを参考にしてみてください。